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夫妻一方擅自將共有房抵押問題

徹底搞明白:夫妻一方擅自將自己名下的共有房抵押,有效嗎?

法政之家 昨天

來源:人民法院報;文:韓耀斌;作者單位:北京市二中院;文僅供交流學習 , 版權歸屬原作者,部分文章推送時未能及時與原作者取得聯系,若來源標注錯誤或侵犯到您的權益煩請告知,我們將立即刪除。

案情回放

某文化公司向銀行申請貸款300萬元,某擔保公司為該筆貸款提供連帶責任保證,李某向某擔保公司提供反擔保,保證在某文化公司不能按期歸還銀行借款時,由李某向某擔保公司承擔擔保責任。李某的反擔保物為登記在其名下的房屋,后某擔保公司與李某到某公證處辦理公證,在公證過程中李某書面承諾其未曾登記結婚,并向公證處出具了單身聲明書和戶口簿。后該公證書被賦予強制執行效力,該反擔保物亦在登記機關辦理了抵押登記。

因某文化公司未能按時向銀行歸還借款,某擔保公司全額代償了全部借款。2016年,某擔保公司向法院申請強制執行,請求法院拍賣李某提供的抵押物,拍賣價款優先償還其代償的款項。執行中,李某的妻子、案外人王某向法院提出執行異議,認為涉案抵押物屬于其與李某的夫妻共同財產,李某擅自處分了夫妻共同財產,屬于無權處分,李某簽署的反擔保合同因違反相關法律法規的強制性規定而自始無效,某擔保公司取得抵押權不善意,且沒有支付對價,應停止執行涉案房屋。

法院做出了執行裁定書,駁回了王某的執行異議。王某對該處理結果不服提出執行異議之訴,要求停止對涉案房屋的執行。一審法院判決駁回了王某的訴訟請求,王某不服提起上訴。二審法院判決,駁回上訴,維持原判。

不同觀點

本案的爭議焦點在于,夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋的效力。就此存在以下兩種觀點:

第一種觀點認為,法院應當支持王某的訴訟請求。理由如下:一是涉案抵押的房屋系李某與王某婚后購買,屬夫妻共同財產,李某將該房屋擅自抵押,屬于無權處分,損害了王某的利益,且王某無過錯,故應當優先保護王某的合法權益。二是某擔保公司善意取得抵押權的前提是抵押合同有效,但合同法第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”且根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(下稱《擔保法解釋》)第五十四條的規定,未經其他共有人的同意,共同共有人以共有財產設定抵押的,抵押無效。故涉案抵押合同無效。三是某擔保公司不能善意取得抵押權,因為某擔保公司沒有讓李某提供民政局出具的單身證明,不能認定其為善意,且李某提供反擔保并未獲益,不能認定某擔保公司支付了合理的對價。

第二種觀點認為,法院不應支持王某的訴訟請求。盡管王某對房屋享有所有權,且并無過錯,但某擔保公司亦沒有過錯,二者的合法權益發生沖突,因某擔保公司的權益屬于交易往來,故應當優先保護某擔保公司的權益。合同法第五十一條及《擔保法解釋》第五十四條并沒有明確規定無權處分人簽訂的合同無效,之后新頒布的法律及司法解釋已經將合同的效力與物權變動的效力進行了明確區分。而且,僅因某擔保公司未要求李某提供民政局出具的單身證明即認定某擔保公司不善意,明顯過苛。李某是否獲益并不能等同于某擔保公司是否支付合理對價,物權法第一百零六條僅規定在受讓所有權的場合要支付合理的對價,本案系取得抵押權,與該條規定的情形不同。

法官回應

夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋  他人可善意取得抵押權

本案的情形在司法實踐中經常出現,各地法院的判決結果尚不統一。本案事實基本清楚,難點在于如何適用法律。妥善處理本案,首先需要厘清本案所涉及的幾個關鍵法律問題。筆者認為,本案涉及的法律問題主要有四個:一是夫妻一方的所有權利益與他人的抵押權利益發生沖突時,應優先保護哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人,該抵押合同的效力應如何認定;三是善意取得制度中善意的認定標準;四是如何理解物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”。筆者將結合案情進行解答。

1.王某和某擔保公司均善意的情形下應保護誰的利益

本案中,王某對房屋的所有權享有合法利益,某擔保公司對房屋的抵押權也享有合法利益,兩者均無惡意,僅是丈夫李某存在惡意,到底優先保護誰的利益。保護王某的利益屬于保護靜的財產安全,保護某擔保公司的利益則屬于保護交易安全,靜的財產安全與交易安全發生沖突時,理應保護交易安全,這是理論界和實務界的共識。另,本案中王某有較為便捷的方式防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財產,只要王某在房產管理部門予以登記公示,就可有效保護自己的權益,在一定意義上講,其不作為,放任了本案結果的發生,其理應承擔不利的法律后果。

2.關于抵押合同的效力

依據合同法第五十一條及《擔保法解釋》第五十四條,似乎能得出結論:無權處分人簽訂的合同無效。無權處分人簽訂的合同必然無效的觀點與當前法學理論界及實務界形成的共識明顯相悖,該共識為:合同是否有效應當依據合同法第五十二條的規定予以判斷,當事人對標的物是否具有所有權,并不影響合同的效力,僅關乎合同的履行,物權能否變動不影響物權合同的效力。上述共識已經體現在合同法和《擔保法解釋》之后新頒布的法律及司法解釋中,比如物權法第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”該規定在法律層面確立了物權變動的原因及基礎合同的效力獨立于無權變動的結果行為即是否登記。又如《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。”該規定在司法解釋層面確立了無權處分的合同有效,是否能夠履行則涉及違約責任的問題。

由于合同法第五十一條和《擔保法解釋》第五十四條均為現行有效的規定,為了消融法律規定之間的沖突,有學者對上述兩條規定作出了以下解釋:合同法第五十一條僅規定經追認合同有效,并未明確規定未經追認合同無效,反向推定并無充分的依據,且物權法第十五條規定在后,應當優先適用后頒布的法律;而且,廣義上的處分包括合同負擔行為和物權變動行為,《擔保法解釋》第五十四條規定的“抵押無效”并非指抵押合同無效,而是抵押權無效。本案中,李某將登記在自己名下的房屋抵押他人,并簽訂抵押合同,該合同并無合同法第五十二條規定的情形,應當認定有效。

3.關于善意的認定標準

抵押權適用善意取得制度當無爭議,問題是善意的標準如何認定。依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》第十五條至第十八條的規定,真實權利人應當舉證證明受讓人在取得物權時,知道登記簿上記載的權利主體錯誤,或者應當知道轉讓人無處分權,否則不能認定受讓人不善意。本案中,某擔保公司取得涉案房屋抵押權時,涉案房屋產權證登記的所有權人僅為李某一人,某擔保公司亦要求李某提供單身承諾,還審查了其戶口登記簿,未顯示其已婚,在此情形下應當認定某擔保公司系善意。

關于王某辯稱的某擔保公司未要求李某提供民政局出具的單身證明故不構成善意,筆者認為對某擔保公司作此要求既不符合當前實際,影響交易效率,也無法律依據,對某擔保公司顯然過苛。當前的婚姻登記情況并未完全實現全國聯網,民政局亦未對此類查詢作出明確規定,取得該證明存在現實困難,即使抵押權人取得抵押人出具的單身證明,該證明的真實性風險由誰承擔,亦會引發爭議。

本案還衍生出另一個問題:如果某擔保公司未讓李某出具單身承諾及未審查李某的戶口簿,則其是否構成不善意。有觀點認為,不動產登記簿有很強的公信力,其記載的所有權人理應推定為真實權利人,為了保護交易安全,在相關法律、司法解釋及行業自律組織未對受讓人課以該種義務的情形下,法院亦不應將該種義務強加于受讓人。

4.物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”的理解

本案中,王某以某擔保公司未向李某支付價款為由,主張涉案抵押權不適用善意取得制度。筆者認為,首先物權法第一百零六條規定的“以合理的價格轉讓”系針對善意取得不動產或動產而作出,并非針對善意取得抵押權的情形,該條亦規定取得其他物權參照該條前兩款規定,故“以合理的價格轉讓”并不當然適用于善意取得抵押權的情形。其次,在抵押權善意取得的情形中,“以合理價格轉讓”應當理解為抵押權人支付了對價。具體到本案中,某擔保公司為某文化公司的借款提供了連帶責任保證,該行為即為其取得對李某所提供的反擔保物的抵押權的對價。最后,這種對價并非僅指向抵押人付出對價。如果認為僅指向抵押人付出對價,在抵押人為第三人債務提供擔保的情形下,抵押權人實際付出了對價,但不能取得抵押權,顯然與公平原則相悖,抵押權善意取得制度的適用空間也會變得極其狹窄,僅僅限于抵押人與債務人系同一人的情形,這顯然不符合該制度設立的初衷。

原標題:夫妻一方擅自將登記在自己名下的共有房屋抵押的法律后果


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